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Artículo Cientíco
Eficiencia en el uso del suelo ante el crecimiento vertical en
el barrio Ficoa.
Land use efficiency regarding vertical growth in the Ficoa neighborhood.
Carrillo-Villacís, José Martín
1
; Calderón-León, Mauricio Javier
2
; Marín-Delgado, Luisa Daniela
3
;
Salazar-Cedeño, Jessica Jazmina
4
.
1
Unidad Educativa Nuevo Mundo; Ecuador, Ambato; https://orcid.org/0009-0000-
4300-4106; josecarrillo@nuevomundoambato.edu.ec
2
Unidad Educativa Nuevo Mundo; Ecuador, Ambato; https://orcid.org/0009-0008-
8655-7825; mcalderon@nuevomundoambato.edu.ec
3
Unidad Educativa Nuevo Mundo; Ecuador, Ambato; https://orcid.org/0009-0002-
1450-398X; dmarin@nuevomundoambato.edu.ec
4
Unidad Educativa Nuevo Mundo; Ecuador, Ambato; https://orcid.org/0009-0006-
4731-4594; jsalazar@nuevomundoambato.edu.ec
1
Autor Correspondencia
https://doi.org/10.63618/omd/isj/v4/n3/331
Resumen: Este estudio evalúa la eficiencia del uso del suelo tras el crecimiento
vertical en el barrio Ficoa durante el período 2020-2025. El objetivo principal fue
determinar la relación entre la altura de las edificaciones y el aprovechamiento del
lote en un contexto de transición morfológica. Se empleó un método cuantitativo de
alcance correlacional, analizando una muestra de 20 predios en la Avenida Los
Guaytambos mediante fichas de registro físico-espacial y el coeficiente de correlación
de Pearson. Los resultados revelaron una correlación positiva muy fuerte (r=0.85)
entre el número de niveles y la eficiencia constructiva. El aprovechamiento del suelo
aumentó de un promedio de 1.07 en viviendas unifamiliares a 4.26 en proyectos
nuevos, lo que representa un incremento del 288% en la masa edificada. Sin
embargo, se notó que el 40% de los edificios recientes excede los límites de altura
del PUGS 2033, evidenciando una tensión entre la rentabilidad inmobiliaria y la
planificación institucional. Se concluye que la verticalización optimiza el suelo, pero
requiere una gestión basada en indicadores volumétricos para evitar la saturación de
la infraestructura urbana.
Palabras clave: eficiencia del suelo; crecimiento vertical; planificación urbana; PUGS
2033; Ficoa.
Abstract: This study evaluates land use efficiency following vertical growth in the
Ficoa neighborhood during the 2020-2025 period. The primary objective was to
determine the relationship between building height and plot utilization within a context
of morphological transition. A quantitative, correlational method was employed,
analyzing a sample of 20 plots on Los Guaytambos Avenue through physical-spatial
registry sheets and Pearson’s correlation coefficient. The results revealed a very
strong positive correlation (r=0.85) between the number of levels and construction
efficiency. Land utilization increased from an average of 1.07 in single-family homes
to 4.26 in new projects, representing a 288% increase in built mass. However, it was
noted that 40% of recent buildings exceed the height limits established by the PUGS
2033, highlighting a tension between real estate profitability and institutional planning.
The study concludes that verticalization optimizes land use, but requires management
based on volumetric indicators to prevent the saturation of urban infrastructure.
Keywords: land use efficiency; vertical growth; urban planning; PUGS 2033; Ficoa.
Cita: Carrillo-Villacís, J. M.,
Calderón-León, M. J., Marín-
Delgado, L. D., & Salazar-
Cedeño, J. J. (2026). Eficiencia en
el uso del suelo ante el
crecimiento vertical en el barrio
Ficoa. Innova Science
Journal, 4(3), 91-
99. https://doi.org/10.63618/omd/i
sj/v4/n3/331
Recibido: 30/12/2025
Aceptado: 18/05/2026
Publicado: 31/07/2026
Copyright: © 2026 por los
autores. Este artículo es un
artículo de acceso abierto
distribuido bajo los términos y
condiciones de la Licencia
Creative Commons, Atribución-
NoComercial 4.0 Internacional. (CC
BY-NC).
(https://creativecommons.org/lice
nses/by-nc/4.0/)
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1. Introducción
La presión inmobiliaria y el encarecimiento del suelo en centros urbanos ecuatorianos
han impulsado el crecimiento vertical como la estrategia principal para optimizar la
infraestructura existente y mitigar la expansión horizontal (Almeida, Pérez & Ramírez,
2024). Desde el contexto ecuatoriano, el desequilibrio entre el crecimiento poblacional
y la oferta habitacional planificada obliga a las administraciones locales a optimizar el
uso del suelo urbano para reducir el déficit de vivienda y evitar asentamientos
desarticulados (Gutierrez-Vargas et al., 2025; Gobierno Autónomo Descentralizado
Municipalidad de Ambato, 2021). En el barrio Ficoa, la eficiencia del suelo se ha
convertido en el indicador crítico de una transición morfológica donde el volumen
edificado sustituye a la baja densidad tradicional, tensionando la infraestructura urbana
preexistente bajo una lógica de aprovechamiento intensivo.
A pesar de esta tendencia, existe un vacío en la literatura técnica local que cuantifique
si este incremento en la altura se traduce efectivamente en un aprovechamiento óptimo
del recurso suelo. Analizar este fenómeno es pertinente porque permite comprender el
impacto de la densificación en la relación entre superficie de lote y área construida. Este
estudio aporta evidencia empírica sobre los efectos de la verticalización en ciudades
intermedias, abordando la desconexión entre el crecimiento acelerado y la planificación
técnica que podría derivar en una saturación de servicios (Galiano et al., 2024; Lucio
Villacreses et al., 2025). Bajo esta premisa, el problema científico radica en la asimetría
entre la verticalización impulsada por el mercado y la capacidad de respuesta
institucional. Se postula que la verticalización en el barrio Ficoa opera como un
mecanismo de optimización técnica del lote, cuya intensidad constructiva tiende a
desbordar los marcos regulatorios vigentes, comprometiendo la coherencia entre el
mercado inmobiliario y la capacidad de carga urbana (Asamblea Nacional del Ecuador,
2016; Cardona Rodríguez et al., 2021)
El objetivo de este artículo es evaluar la eficiencia en el uso del suelo ante el crecimiento
vertical en el barrio Ficoa, considerando la transformación de viviendas durante el
periodo 2020–2025. Para ello, se analiza una muestra de 20 predios en la avenida Los
Guaytambos mediante un enfoque cuantitativo y diseño correlacional, determinando en
qué medida el crecimiento vertical se traduce en un mayor aprovechamiento mediante
indicadores de superficie construida y densidad edificatoria.
2. Materiales y Métodos
La investigación se desarrolló bajo un enfoque cuantitativo y un diseño correlacional de
corte transversal. El nivel fue descriptivo-analítico y la modalidad de campo
fundamentada en la recolección de datos primarios en el área de estudio.
La población comprendió los predios con frente a la avenida Los Guaytambos, en el
barrio Ficoa de Ambato. Se seleccionó una muestra no probabilística por conveniencia
de 20 predios. Los criterios de inclusión fueron: edificaciones residenciales o mixtas,
construcciones finalizadas o transformadas entre 2020 y 2025, y accesibilidad visual.
Se excluyeron terrenos baldíos o procesos constructivos paralizados.
El proceso se ejecutó mediante la técnica de observación sistemática. Como
instrumento se diseñó una Ficha de Registro Físico-Espacial para capturar las variables
detalladas en la Tabla 1.
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Tabla 1.
Variables de análisis físico-espacial.
Variable
Superficie del lote
Área construida
Altura
Eficiencia
Cumplimiento
Nota. Elaborado por los autores.
El procedimiento se estructuró en tres etapas. Primero, el levantamiento de campo para
el registro métrico de los 20 predios. Segundo, el procesamiento en Microsoft Excel,
donde se aplicó la siguiente fórmula para determinar el aprovechamiento:
𝐸𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒𝑛𝑐𝑖𝑎 =
𝐴𝑟𝑒𝑎 𝑇𝑜𝑡𝑎𝑙 𝐶𝑜𝑛𝑠𝑡𝑟𝑢𝑖𝑑𝑎 (𝑚
2
)
𝑆𝑢𝑝𝑒𝑟𝑓𝑖𝑐𝑖𝑒 𝑑𝑒𝑙 𝐿𝑜𝑡𝑒 (𝑚
2
)
Tercero, el análisis estadístico mediante el Coeficiente de Correlación de Pearson (𝑟)
en Excel para evaluar la asociación entre variables, generando además diagramas de
dispersión y cajas para contrastar los resultados frente al PUGS 2033.
Finalmente, la investigación cumplió con principios éticos de integridad. Los datos se
obtuvieron de fachadas y registros externos de forma anónima, asegurando que el uso
de la información sea exclusivamente para fines de divulgación científica y bajo los
parámetros de planificación del municipio de Ambato.
3. Resultados
Los resultados obtenidos demuestran una correlación directamente proporcional entre
la altura y la eficiencia del suelo. Este fenómeno no es gradual, sino que presenta una
ruptura clara entre la tipología unifamiliar y la nueva oferta multifamiliar. Al aplicar el
coeficiente de correlación de Pearson, se obtuvo un valor de r = 0.85, lo que indicó una
relación lineal positiva muy fuerte y estadísticamente significativa (p < 0.01) entre el
número de niveles y la eficiencia constructiva (véase Figura 1). Esta correlación
demuestra una asociación directa y proporcional entre el incremento de niveles y el
índice de aprovechamiento del suelo. Este proceso de "urbanización del capital"
coincidió con lo expuesto por Perren et al. (2019) en ciudades intermedias, donde la
rentabilidad inmobiliaria impulsa la densificación en distritos centrales.
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Figura 1.
Relación entre altura y eficiencia del suelo en el corredor Los Guaytambos.
Nota. Elaboración propia a partir del levantamiento técnico (2025).
El análisis revela una brecha generacional en la eficiencia: mientras las edificaciones
previas al 2020 se mantienen en un rango bajo (cercano a 1.07), la producción
inmobiliaria reciente experimenta un salto exponencial. Esta diferencia representó un
incremento del 288% en la masa edificada, pasando de un promedio de 482.71 m^2 en
casas a 3947.35 m^2 en proyectos nuevos. Esta sustitución tipológica acelerada se
alineó con las dinámicas de cambio descritas por Sarzosa Soto (2024b) en barrios
consolidados, donde la presión inmobiliaria desplaza las funciones residenciales
tradicionales.
Tabla 2.
Resumen estadístico de edificabilidad y superficie por tipo de predio.
Tipo de Edificación
𝒏
Eficiencia Promedio
Superficie Promedio (𝒎
𝟐
)
Pisos Promedio
Casas unifamiliares
8
1.07
482.71
2.13
Edificios (Ant. 2020)
7
2.25
1273.31
3.86
Edificios Nuevos
5
4.16
3947.35
5.60
Total / Promedio
20
2.49
1901.12
3.86
Nota. Elaboración propia mediante fichas de registro físico-espacial.
La variabilidad de la eficiencia, ilustrada en la Figura 2, mostró que los proyectos nuevos
no solo presentaron promedios más altos, sino una mayor dispersión con valores
máximos de hasta 7.76. Esta heterogeneidad técnica sugirió que la densificación en
Ficoa no fue uniforme, similar a la fragmentación del tejido urbano identificada por
Sarzosa Soto (2024a) en otros sectores de Ambato, donde la falta de una planificación
estructurada genera usos de suelo desarticulados.
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Figura 2.
Comparativa de eficiencia constructiva por tipología de edificación.
Nota. Elaboración propia.
Finalmente, la evaluación frente al PUGS 2033 reflejó una tensión crítica entre la
realidad constructiva y la planificación. Mientras que el 100% de las construcciones
anteriores al 2020 cumplieron la norma, el 40% de los edificios nuevos excedió los 6
pisos permitidos (véase Figura 3). Este incumplimiento sistemático respaldó lo
planteado por Orellana Alvear et al. (2024) y Villavicencio Jara (2024), quienes
señalaron que en las ciudades intermedias del Ecuador existe una brecha significativa
entre las políticas de ordenamiento territorial y las dinámicas de expansión real,
derivando en una pérdida de control sobre la morfología original de los barrios; una
evidencia material de que el mercado inmobiliario está redibujando la ciudad por encima
de la técnica institucional.
Figura 3.
Nivel de cumplimiento de altura máxima según normativa PUGS 2033.
Nota. Elaborado por los autores.
Edificio (Antes 2020)
Casa unifamiliar original
Edificio Nuevo (2020-2025)
0
1
2
3
4
5
6
7
8
9
0,00%
10,00%
20,00%
30,00%
40,00%
50,00%
60,00%
70,00%
80,00%
90,00%
100,00%
CASAS ANTES 2020 NUEVOS
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4. Discusión
La transformación urbana evidenciada en el barrio Ficoa confirma la hipótesis principal
sobre la verticalización como método para optimizar el suelo. Estos resultados
cuantifican las dinámicas de densificación intensiva identificadas por Ortiz y Castro
(2020) en megaurbes latinoamericanas, en las que la edificiación en altura genera
incrementos de volumen similares (600-800%) ante las restricciones territoriales.
Especialmente en la Av. Los Guaytambos, la correlación significativa entre número de
pisos y eficiencia del suelo valida el patrón funcional de la ciudad compacta propuesto
en la literatura introductoria.
Sin embargo, esta optimización artificial tensiona la infraestructura existente, copiando
los procesos de sobreexplotación de recursos documentados por Medrano Pérez.
(2020).en ciudades intermedias en Colombia. El incumplimiento de la normativa en
edificaciones recientes introduce externalidades críticas análogas a las inequidades
espaciales documentadas por Cuero Melville & Lavalle Villacís. (2024) en Temuco,
Chile, donde la densificación migratoria supera la capacidad de servicios básicos en un
40-50%. El resultado de que 40% de los proyectos recientes desborda los límites de
altura revela que la 'urbanización del capital' —entendida como la priorización del
beneficio inmobiliario sobre el ordenamiento— ha desplazado la soberanía del PUGS
2033.
Los proyectos Provenza (2021) y Onix (2023) ejemplifican la transformación territorial
descrita por Hernández y Pérez (2021) en la ciudad de Buenos Aires, donde la
fragmentación municipal prioriza la rentabilidad privada por encima de la coherencia
planificatoria. Esta dinámica responde a factores de competitividad territorial donde el
valor del suelo y la ubicación estratégica del barrio dictan el desarrollo económico local,
a menudo superando la capacidad de regulación de los gobiernos municipales (Pérez-
Azuero & Bejarano-Copo, 2026). Aunque la eficiencia en volumen supera estándares
regionales (Otero Ortega, 2014).), la ausencia de gobernanza metropolitana afecta los
co-beneficios del ODS 11, principalmente en equidad espacial y preservación identitaria
barrial. Además se genera una presión imprevista sobre la infraestructura de servicios
básicos. Esta optimización artificial del lote transfiere los costos de la densificación al
sector público, que deberá mitigar la saturación de redes no diseñadas para tales
intensidades constructivas. Esta división entre optimización técnica y riesgos sociales
copia patrones observados por Ortiz y Castro (2020), quienes alertan que la
densificación no asegura sostenibilidad sin marcos institucionales robustos.
Los hallazgos significan un gran alcance para las ciudades intermedias en el Ecuador,
demostrando con validez estadística un proceso replicable en corredores urbanos
consolidados. La significancia alta (p<0.01) y tamaño fuerte del efecto (r=0.85) permiten
sugerir una sólida asociación funcional entre la verticalización y la eficiencia. Además el
incremento de eficiencia (de 1.07 a 4.26) es la clara prueba de la presión inmobiliaria
descrita al inicio de este artículo.
Las limitaciones metodológicas incluyen: muestreo sistemático lineal que captura
dinámicas específicas, pero excluye efectos matriciales de los barrios; la ausencia de
triangulación cualitativa (percepción vecinal); y la falta de modelación SIG de cargas
infraestructurales (Vergara & Zurek, 2013).
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La planificación municipal necesita actualización urgente del PUGS 2033 incorporando
índices volumétricos dinámicos (Otero Ortega, 2014).) y evaluaciones de capacidad
carrying (Medrano Pérez, 2020). Se propone una gestión intermunicipal que vincule la
densificación con dotación de espacios públicos, evitando gentrificación selectiva
(Cuero Melville & Lavalle Villacís, 2024). Los resultados demandan una transición desde
una normativa estática (basada solo en metros de altura) hacia una gestión basada en
indicadores de eficiencia real y capacidad de carga, que permita alinear la rentabilidad
inmobiliaria con el bienestar colectivo (Arcia et al., 2025; Granda-Proaño, 2025).
Las investigaciones futuras deben priorizar: modelación multidimensional SIG de los
impactos infraestructurales; monitoreo longitudinal socioeconómico; validación
comparativa en distintos barrios ambateños; y experimentación con incentivos fiscales
volumétricos regulados (Ortiz & Castro, 2020; Solà-Morales, 2021). Estos desarrollos
ubicarían al barrio Ficoa como un caso ejemplar de transición sostenible dentro de las
ciudades intermedias andinas.
5. Conclusiones
Esta investigación demuestra que el barrio Ficoa atraviesa una transformación
morfológica estructural, en la que la verticalización se ha afianzado como el mecanismo
predominante para optimizar el suelo urbano. El análisis estadístico confirma una
correlación lineal muy fuerte entre la altura de las edificaciones y la eficiencia
constructiva, aprobando la hipótesis de que el crecimiento en altura permite un
aprovechamiento intensivo del suelo en zonas de alta plusvalía.
Un aporte importante de este estudio a la ciencia urbana en ciudades intermedias es la
cuantificación de la brecha de intensidad de uso entre la vivienda unifamiliar tradicional
y los nuevos proyectos multifamiliares. Este acontecimiento, identificado como un
incremento del 288% en la masa edificada, demuestra que Ficoa ha dejado de ser un
sector de baja densidad para convertirse de esta manera en un punto de concentración
de capital inmobiliario.
No obstante, esta investigación revela una ruptura notable con la planificación oficial. El
hecho de que un porcentaje importante de los proyectos más recientes exceda el límite
de altura establecido por el PUGS 2033 propone que las dinámicas del mercado
inmobiliario superan la capacidad de control institucional. Esto significa un riesgo para
la sostenibilidad en el futuro, ya que la optimización técnica del lote no se traduce
necesariamente en una mejora de la capacidad de carga urbana si no hay una gestión
adecuada de la infraestructura y los servicios básicos.
Finalmente, este resultado forma parte de la base científica para proponer un modelo
de gestión territorial dinámico. Se concluye que el crecimiento vertical en ciudades como
Ambato es una estrategia necesaria para reducir la expansión horizontal, pero su éxito
depende directamente de tener una transición desde una densificación acelerada hacia
una normativa basada en indicadores volumétricos y de eficiencia real. Esta
investigación posiciona a Ficoa como un caso de estudio para la transición hacia
modelos de “ciudad compacta” en contextos andinos, resaltando la urgencia de alinear
la rentabilidad privada con la equidad espacial y la coherencia planificadora.
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